㈱かんとうの賃貸管理～低予算リフォームで入居率をアップさせる～ |
弊社の賃貸管理の主題は家主様に儲けていただくことにあります
減反、相続対策等、きっかけはいろいろあるとは思いますが、賃貸経営の目的は利益の追求、つまり『儲けること』にあるはずです。しかも賃貸経営から得られる利益は長期安定的なもので、賃貸経営を始められる方は誰しもがこの利益を享受したいはずです。弊社の賃貸管理の最大の目標も、家主様に長期安定的利益を得ていただくことにあり、そのために賃貸管理業務を行ないます。ただ、家賃管理をしたり、入居者募集をしたりという、どの不動産業者もやっているようなとおりいっぺんの管理業務ではなく、全ての管理行為を目的意識をしっかり持って行なっています。
古くなったマンションの入居率アップが弊社の得意分野です。
賃貸経営によって長期安定的に収入を得ようと思えば、できるだけ長期にわたって入居率を高水準にキープすることが不可欠です。ですので弊社の賃貸管理も管理物件の入居率を高水準に維持することが最大の目的になり、日常の管理業務を通じでそのノウハウを家主様に提供させていただくことになります。入居率を高水準で維持すること、は収益面でのメリットだけでなく、様々な副次的な効果をもたらします。その最大の効果が、建物の耐久力アップでしょう。建物は使わないと傷むのも早いのです。
しかし、これが非常に難しいのです。賃貸マンションを新築しますと、大抵多少賃料を高めに設定しても満室になります。それぐらい新築物件は入居者にとっても貴重なのです。新築時に入居率１００％を達成しても、それ以後の賃貸管理がいい加減であると必ず入居率は下がってきます。入居率が下がりだすと、建物の傷みも更に早くなり、加速度的に収益が悪化してくるのです。これを食い止めるのが閉鎖者の賃貸管理なのです。詳しくは以下の小冊子をお申込みいただきますと良く分かっていただけます。
報告レポート『古マンションの入居率アップの実例集』
きちんと管理すれば必ず入居率はアップします
どんな古いマンションでもきちんと管理さえすれば必ず入居率をアップさせることはできます。ですので私どもが行なっている業務も実はそんなに大したことは無いのです。しかし実際には入居率の低下にお悩みの家主様が後を絶ちません。プロの不動産業者が管理している物件も同じです。いや、プロの不動産業者に管理を依頼しているほうがひどい状況かもしれません。その秘密はいろいろあるのですが、詳しい話は前出の小冊子に譲ります。
ずばり、どうすれば入居率がアップするか？これは常に入居率１００％を簡単に達成することができる新築物件に学べばすぐに答えが見つかるのです。新築物件の部屋はなぜすぐに入居するのか、それは『きれいから』です。そう、新築物件は例外なくきれいなのです。そして、弊社に入居率アップ作戦も『物件を常にきれいにしておくこと』なのです。古くなってきたマンションにこの作戦を実行するのは難しいと思うかもしれませんが、実はそうでもないのです。車でも、長い間洗車しないと新車時の輝きを取り戻そうと思えばしっかりワックスをかけたり、場合によっては再塗装しなければならなくなってしまいますが、定期的に洗車しておけば、すぐにきれいになりませんか？また、エンジンの中身まで新車の状態にしようと思えば大規模なオーバーホールを行なわなければなりませんが、定期的な点検とメンテナンスさえ怠らなければ良い状態を長く維持できるはずですし、少しぐらい新車時と違うからといって新車に乗り換えようとはしないはずです。建物もこれと同じなのです。日々のメンテナンスと清掃業務を計画的にしっかり行なっていれば、大規模リフォームを施さなくても清潔に保てるのです。弊社の賃貸管理業務は物件を清潔に保つことなのです。こういう意味では本当に大したことはしていないといってよいでしょう。
リフォームが必要な場合
新築時から弊社に賃貸管理をお任せいただいている場合は建物の耐用年数満了まで大規模なリフォームを施すことは無いのですが、古くなって入居率が低下してしまった物件の入居率アップを請け負う場合、最初にリフォームを提案させていただくことがありますが、この場合以下の鉄則を厳守することにしております。
- ①費用対効果が見込めないリフォームは行なわない
- 賃貸経営はあくまで利益の追求が目的であるため、利益が見込めない投資を行なうべきではありません。
- ②初期投資は必要最低限
- 弊社は一級建築士事務所ですので効率的なリフォームの提案はできますが、その効果はどうしても不透明になってしまいます。つまり、リフォームしたからといって必ず入居率が上がりますとは言えないのです。いってしまえばそれは詐欺以外の何物でもありません。そこで、初期投資をできるだけ抑えるようにしています。できれば毎月の賃料収入の範囲でリフォーム費用がまかなえるように、家主様の新たなご負担が無いようにリフォームのプランを組み立てます。
- ③リフォーム後の管理計画を明確にする
- リフォームして建物がきれいになってもその後ほったらかしではまた今までと同じように入居率が下がります。どんなにきれいな建物でもメンテナンスしないと劣化は激しくなります。そのため必要なメンテナンスは積極的に行なうべきであり、必要なメンテナンスについてはじめにきちんと計画を立てておくべきです。メンテナンスにｈある程度費用がかかりますので、費用を計画に織り込んでおくことが賃貸経営にとって非常に大事であるからです。
- ④かける費用は必要最低限
- 当たり前のことですが、リフォームするにせよメンテナンスするにせよ、経費である以上かける費用は必要最低限です。賃貸管理において、管理している不動産業者がバックマージンをとったりするという話を頻繁に耳にしますが言語道断です。
まずはご相談ください
弊社が賃貸管理を請け負うまでのステップは以下の通りですので参考にしていただき、まずはお気軽にご相談下さい。なお、新築の場合の賃貸管理業務については設計と付随しておりますので設計のページをご覧下さいませ。
- ①物件のデューデリジェンス調査
- まずは、現状をできるだけ詳細に調査させていただきます。建物の劣化具合、設備の状況、管理の良否、賃料相場、収益率などを調査し、入居率を下げている原因を客観的に把握していきます。
- ②入居率アッププランのご提案
- 調査で把握した入居率を下げている原因を解決する方法を具体的に提案していきます。この段階での初期投資をできるだけ避けるため、大規模リフォームは最後の手段とします。大規模リフォームが効果的と判断した場合は、その初期投資の回収見込みについて、キャッシュフロー表に基づいて提案いたします。
- ③ご契約
- 入居率アッププランにご納得いただいた段階で賃貸管理委託契約を締結させていただきます。賃貸管理委託契約には通常の管理業務の内容と管理費、付随業務の範囲等を規定しております。
- ④前管理者からの引継ぎ
- 契約を締結していただきますと、前管理者から業務の引継ぎを受け、入居者に管理業者が代わった旨の通知を行い、管理業務を開始します。